Por: Luis Manuel Rivera
Sin duda alguna, este es una estado financiero que comúnmente es de gran interés para la alta dirección y propietarios de hoteles.
Por una parte, desean saber los flujos de efectivo generados en la operación, evaluando el EBITDA como un parámetro importante en la medición de las utilidad que genera el hotel.
Recordemos que el EBITDA que se espera en un hotel se encuentra en rango bajos del 20%, 25% en un rango medio y del 30% o más en el rango más alto. A este nivel, ya se han generado utilidades a Nivel GOP (Gross operating profit), se han considerado conceptos importante como son las remodelaciones mayores, seguros de la propiedad, impuestos de la propiedad (predial, zona federal marítimo terrestre, por mencionar alguno), la renta del inmueble puede ser considerada y otras partidas como honorarios a operadoras o franquicias.
Por otra parte, una vez que se ha determinado el flujo generado en la operación, es momento de medir la gestión financiera en los activos circulantes (cxc, saldo de huéspedes, inventarios, otras cuentas por cobrar, deudores diversos, iva acreditable, entre otros), en los pasivos a corto plazo (proveedores, acreedores diversos, depósitos por reservaciones, iva por pagar, otros pasivos a corto plazo.)
En esta sección se analizan los cambios en el capital de trabajo (activos circulantes/pasivos a corto plazo), si hay una disminución en activos, esto genera flujo, si hay un aumento esto disminuye el flujo, por su parte, si hay un aumento en el pasivo, aumenta el flujo y si hay una disminución de pasivos diminuye el flujo. (Gestión de cartera y cuentas por pagar).
Posteriormente, al flujo neto operativo, se agrega una sección llamada inversiones, donde le daremos a conocer al inversor que montos se han invertido, otra sección de financiamiento, donde se muestran los pagos que se han hecho de capital e intereses por deuda, por dar algunos ejemplos.
Del flujo neto operativo, se restan los montos de inversiones y los pagos de financiamiento, además de considerar partidas adicionales como pueden ser el pago de ISR y PTU (participación de los trabajadores en las utilidades).
De esta forma, se obtiene el flujo neto del hotel, del cual dispone el inversor, monto al que se le agrega el saldo inicial en caja, bancos e inversiones y nos arroja el saldo final en caja, bancos e inversiones.
Nota: El saldo en caja, bancos e inversiones debe coincidir con el mostrado en el estado de situación financiera (verificación de que el flujo contempla todos los conceptos), además de validar los saldos vs los estados de cuenta bancarios y los fondos fijos de caja. IMPORTANTISIMO.
Les comparto con gusto, un video tutorial al respecto, esperando les sea de utilidad.
Nota: Este Estado financiero no sustituye de ninguna manera al Estado de origen y aplicación de recursos y tampoco al Estado de Cambios en la situación financiera.
Luis Manuel Rivera 